임차권등기명령신청 과정이 궁금하다면

임차권등기명령신청 과정이 궁금하다면

 

 

 

 

 

 

 

 

 

몇 년 전부터 대출에 관련한 강력한 규제와 신도시 발표 등의 내용을 담은 부동산 대책 영향으로 서울을 비롯한 수도권 지역 주택 매매가격 지수는 내림세로 돌아선 상황입니다. 또 2018년부터 이어진 서울의 동, 남권 지역의 대규모 아파트 입주 물량으로 수도권 전역에 역전세난이 확산되었는데요. 특히 집값 상승하기 시작한 시점인 2015년. 2016년에 소액을 가지고 전세 세입자를 끼고 주택을 구매한 이른바 갭을 투자한 집주인이 임대 계약을 갱신해야 하는 시기가 도래하면 2년 전 보다 떨어졌다고 합니다. 전세 시세에 과잉 물량 공급으로 다음 세입자를 매매할 수도 없는 상황에서 매매가격까지 낮추면서 매각도 하지 못한 역전세난이 발발한 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이처럼 역전 임대난이 확산되자 세입자들은 자신의 전세금을 돌려받지 못하거나 재계약 때 보증금을 깎아줘야 하는데도 전·월세 시장이 원활하지 않고 각종 대출규제가 강화된 상황에서 집주인들은 어쩔 수 없다는 식으로 계속 눌러앉으라는 태도로 일관하는 경우가 많습니다. 이 경우 다른 주택으로의 이전이나 전세보증금을 갚은 후 다른 투자행위를 하려는 세입자는 큰 손해를 볼 수밖에 없습니다. 그렇다고 해서 일단 내 돈으로 다른 곳으로 이사해 주민등록을 이전할 경우 임차권 우선변제권이 상실되기 때문에 내 보증금을 돌려받을 가능성은 더욱 낮아집니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이 때문에 과거에는 많은 임차인이 울면서 겨자를 얻지 않고 받아들이고 재계약의 상황에 몰리고 있는 경우가 많아 이에 대한 보호 때문에 1999년 주택임대차보호법은 임차권등기명령신청 제도가 도입되었습니다. 임차권등기명령신청 제도를 정확히 이해하기 위해서는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권에 대한 개념을 알아야 합니다. 주택임대차계약은 원칙적으로 대외적 효력이 없는 사법적 채권계약이기 때문에 자신의 보증금을 돌려받기 위해서는 임대인(집주인)에게 민사소송을 제기하는 것이 원칙입니다. 그러나 보증금은 일반 국민의 대부분 자산으로, 만약 집주인의 자력이 없을 경우 사실상 자신의 보증금을 잃게 되므로 주택 임대차의 경우 주민등록 및 확정일자를 받으면 해당 주택을 경매에 부쳐 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그런데 이런 우선변제권 행사 요건을 해당 주택에 계속 살아야 하는 주민등록유지요건이 있지만 다른 곳으로 이사할 경우 주민등록을 이전할 수밖에 없어 우선변제권이 상실됩니다. 이러한 문제점을 방지하기 위하여 임차목적물 주택의 등기부 등본에 주민등록 이전과 관계없이 임차권에 근거한 우선변제권이 존속하도록 임차인의 성명, 계약일, 보증금 등을 기재하는데, 이것이 임차권등기명령신청입니다. 임차권등기명령신청은 많은 서민의 전 재산과 동일한 보증금을 지킬 수 있는 중요한 법적 권리입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하지만 임차권등기명령신청은 준비해야 할 서류와 준수해야 할 법적 기준이 분명히 있기 때문에 제대로 알아보지도 않고 혼자서 임차권등기의 명령신청을 했다가 잘못된 점이 발견될 경우 자신의 보증금을 그대로 잃는 결과를 초래할 수 있기 때문에 부동산 법조인을 통해 문제없이 법적 절차를 밟아야 합니다. 임차권 등기 명령의 신청에는, 다음과 같은 서류가 필요합니다. 임차권등기명령신청서, 주민등록등본, 확정일자가 기재된 임대차계약서 사본, 현재 임대하여 거주하고 있는 주택의 등기부 등본, 압류하는 부동산의 표기가 된 부동산 목록, 임대차 계약 기간이 종료되어 보증금의 반환을 요구한 내용증명서 등이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령의 신청 과정은 다음과 같은데요. 신청서를 관할 법원에 제출함으로써 시작되며, 법원은 심사를 거쳐 미비한 점이 있는 경우 신청자에게 보정명령을 내리고, 보정이 되면 임차권등기 결정문을 당사자에게 송부합니다. 이후 등기부 등본에 임차권등기가 기입됩니다. 임차권등기가 임차 주택 등기부 등본에 기입되면 그 후 임차인은 다른 주택으로 주민등록을 이전하더라도 자신의 보증금에 대한 우선변제권을 잃지 않을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이때 주의할 것은 법정에서 임차권등기 결정문을 전달받은 후 등기부 등본을 반드시 확인하고 주민등록을 이전해야 한다는 점입니다. 일반인들은 정확한 임차권등기명령의 신청 과정을 모르기 때문에 문제없이 절차가 이뤄졌다고 생각해 등기부 등본도 확인하지 않고 주민등록을 이전했다가 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 대부분 세입자에게 보증금은 자신의 전 재산이나 다름없을 것입니다. 그런 소중한 재산권이 함부로 침해되거나 피해를 받지 않도록 하기 위해서라도 민사법조인을 통해 임대차 관련 분쟁에 합리적으로 대응할 수 있어야 합니다.